Droits d’enregistrement : le nouveau gouvernement bruxellois échoue à réduire l’écart avec la Wallonie et la Flandre
BELGA La formation du nouveau gouvernement bruxellois laissait entrevoir une possible réforme en profondeur des droits de vente, d’autant que la Wallonie et la Flandre ont, ces dernières années, profondément réduit leurs taux pour l’acquisition d’une habitation propre et unique. Il n’en est rien : acheter sa résidence principale à Bruxelles restera fiscalement plus coûteux que dans les deux autres régions. Une analyse de Thomas Roelands, Manager – Tax and Legal Advisory chez Pareto.
Le régime actuel
Pour comprendre l’enjeu, il faut rappeler brièvement le mécanisme en vigueur. À Bruxelles, les droits de vente (droits d’enregistrement) sont de 12,5%. Le régime actuel prévoit toutefois un abattement principal de 200.000 € sur la base imposable, pour autant que plusieurs conditions soient remplies.
Au terme de la comparaison, le constat est limpide : Bruxelles reste – et restera – la région fiscalement la plus chère de Belgique pour acheter son habitation principale.
Il faut notamment acquérir le bien en pleine propriété, il doit être destiné à l’habitation et son prix d’acquisition ne peut excéder 600.000 €. L’acquéreur ne peut, par ailleurs, posséder d’autre habitation et doit s’engager à se domicilier dans le bien nouvellement acquis et y maintenir sa résidence principale pendant cinq années ininterrompues.
Il faudra attendre 2029… pour peu de changement
La Déclaration de politique régionale prévoit bien une évolution : « en 2029 et proportionnellement aux moyens disponibles, le plafond donnant droit à un abattement des droits d’enregistrement sera augmenté pour passer de 600.000 à 800.000 € ».
Autrement dit, le montant de l’abattement en tant que tel n’est pas augmenté. Il reste fixé à 200.000 €. Seul le montant maximal du bien sur lequel l’abattement est appliqué sera porté de 600.000 € à 800.000 € en 2029.
Ce décalage dans le temps réduit considérablement la portée de la mesure. Les prix de l’immobilier poursuivant leur progression structurelle, le seuil de 800.000 sera d’autant plus rapidement atteint, tandis que le montant de l’abattement de 200.000 € aurait mérité d’être au moins indexé.
Un régime fiscal plus attrayant en Flandre et en Wallonie
La comparaison est sévère pour Bruxelles. Depuis le 1er janvier 2025, le taux applicable à l’habitation propre et unique est fixé à 3% en Région wallonne et à 2% en Région flamande et ce sans limite maximale quant à la valeur du bien.
Dans ces deux Régions, il ne s’agit donc pas d’un abattement limité, mais bien d’une réduction structurelle du taux, appliquée sur l’intégralité de la base imposable.
Dans ces deux Régions, il ne s’agit donc pas d’un abattement limité, mais bien d’une réduction structurelle du taux, appliquée sur l’intégralité de la base imposable.
Prenons l’exemple d’un ménage acquérant, comme résidence principale, un bien d’une valeur de 800.000 €. À Bruxelles, les droits s’élèveront en 2029 à 75.000 €, alors qu’ils seront de 24.000 € en Wallonie et de 16.000 € en Flandre.
Dans notre exemple, le taux effectif moyen payé par l’acquéreur bruxellois serait de 75.000 € / 800.000 € = 9,375 %, soit plus de trois fois le taux wallon et près de cinq fois le taux flamand.
Un différentiel fiscal durablement défavorable
Au terme de la comparaison, le constat est limpide : Bruxelles reste – et restera – la région fiscalement la plus chère de Belgique pour acheter son habitation principale, même après la mise en œuvre de la « réforme » annoncée pour 2029.
Le mécanisme de l’abattement ne permet pas de compenser l’absence d’une baisse réelle du taux de droit de vente.
Le mécanisme de l’abattement ne permet pas de compenser l’absence d’une baisse réelle du taux de droit de vente. Avec, à terme, le risque bien réel pour Bruxelles de voir une partie de sa classe moyenne quitter son territoire. Or ce sont précisément ces ménages qui assurent une large part du financement régional : à travers l’impôt des personnes physiques, le précompte immobilier, les droits de succession et de donation… mais également les droits de vente eux‑mêmes.
(Le nouveau gouvernement bruxellois au complet. Crédit : BELGA).
