« Malgré la crise, l’investissement locatif demeure intéressant »
Journaliste – Rédacteur en chef.
Country Manager de la société Masteos en Belgique, Olivier Connan rappelle qu’un tiers des Belges a l’intention d’acheter des biens immobiliers pour ensuite les mettre en location afin d’en tirer des revenus. La moyenne des investissements locatifs varie entre 250.000 et 300.000 euros. Il rappelle qu’il y a de bonnes affaires à faire dans toutes les régions, mais tout dépend de la stratégie d’investissement du client. Pour définir sa stratégie, le client doit tenir compte du triangle d’incompatibilités (la rentabilité du bien, sa localisation et son esthétisme) en sachant qu’il est quasiment impossible qu’un bien immobilier réunisse les trois critères. Actuellement présente à Bruxelles et à Liège, Masteos occupe une douzaine de collaborateurs, mais la société prévoit d’afficher un effectif de 20 personnes d’ici la fin de l’année.
L-Post. Qu’entend-t-on par immobilier locatif ?
L’immobilier locatif, c’est de l’investissement immobilier pour des investisseurs, particuliers ou institutionnels. En l’occurrence, Masteos travaille pour des investisseurs particuliers. Ce sont des gens qui achètent un bien (immeuble, appartement, maison) pour les louer et ensuite en percevoir un revenu locatif. Nous accompagnons nos clients dans leur parcours d’investisseurs. Généralement, ils ne savent pas comment faire ou n’ont pas le temps d’effectuer une recherche de biens dans le but d’en faire un bien à louer. Nous les aidons dans l’évaluation de leur capacité financière, dans l’identification du bien et nous les mettons en contact avec nos partenaires courtiers pour finaliser la démarche. Concrètement, nous leur expliquons qu’avec un budget de 300.000 euros par exemple, on peut acheter un petit appartement à Ixelles ou une maison de rapport à Liège. Selon le niveau de risque et la stratégie d’investissement de la personne, on va l’orienter vers le type de biens. On gère notamment l’acquisition du bien, la coordination des travaux éventuels, l’ameublement et la gestion locative, c’est-à-dire la perception des loyers et les petits problèmes qu’il peut y avoir (retard de loyers, etc.).
L-Post. Quelle est la situation du secteur avant et après le Covid-19 ?
Le Covid-19 n’a pas eu d’impact négatif sur le secteur. Il a plutôt généré une augmentation des prix, nous avons été confrontés à une augmentation de plus de 6% des prix de l’immobilier en Belgique. Le Covid-19 a fait que les particuliers se sont dirigés vers des types d’investissements différents. Ils ont plutôt cherché des biens à louer dans le cadre d’un geste sociétal. La demande pour des investissements locatifs n’a pas baissé du tout durant le Covid-19. Aujourd’hui, les prix se tassent un peu, la demande ralentit et le nombre de transactions diminue à cause des événements que l’on traverse actuellement (crise en Ukraine, inflation, augmentation des taux des crédits hypothécaires etc.). Mais l’investissement locatif demeure intéressant. La crise n’a pas ralenti les investissements locatifs, elle a ralenti le secteur de l’immobilier en général. Il y a moins de gens qui achètent ou qui vendent des biens aujourd’hui. Mais il est toujours plus intéressant d’investir dans la pierre, car les prix se sont un peu tassés. Vu que l’inflation étant au-delà de 9% et les taux des crédits hypothécaires autour de 3%, il est toujours intéressant d’emprunter de l’argent pour faire un investissement immobilier plutôt que de laisser son argent sur un compte bancaire.
Le Covid-19 n’a pas eu d’impact négatif sur le secteur de l’investissement locatif.
L-Post. Quelles sont les régions où on peut faire de bonnes affaires ?
Il y en a partout, ça ne dépend pas des régions, mais plutôt de la stratégie d’investissement de l’investisseur. Selon ce qu’on recherche comme type de risque ou type d’investissement, on a va se diriger sur le centre de Bruxelles, sur Liège, Charleroi, Namur, sur une ville étudiante ou encore en Flandre. La manière dont une personne voit son retour sur investissement est importante. Par exemple, elle ne prendra pas le même risque locatif à Charleroi qu’à Gand, on ne paiera pas le bien au même prix non plus. A Charleroi, elle achètera le bien immobilier à un prix bien inférieur à celui de Gand, mais on va probablement prendre un risque pour le louer.
Olivier Connan, country manager de Masteos en Belgique. D.R.L-Post. Que faites-vous alors ?
On ne conseille pas spécialement une région plutôt qu’une autre. On oriente les acquéreurs en fonction du risque qu’ils sont prêts à prendre, on mesure un investissement en fonction de plusieurs critères que nous appelons le triangle d’incompatibilités, c’est-à-dire qu’on va regarder trois éléments : la rentabilité du bien, sa localisation et son esthétisme. Dans la grande majorité des cas, il est quasiment impossible de trouver un bien qui réunit les trois critères, donc l’investisseur doit pouvoir arbitrer sur l’un des critères. Si un bien est très beau et très bien localisé, l’investisseur va arbitrer en tenant compte de la rentabilité locative, car un bien immobilier beau et très bien localisé coûtera plus cher, il aura une moins bonne rentabilité, mais aura potentiellement une prise de valeur sur 10 ans intéressante. Par contre, si on recherche une forte rentabilité, on va devoir aller sur une autre localisation, mais on fera des sacrifices sur l’esthétisme du bien, car il nécessitera plus de travaux et sera dans une zone un peu moins prestigieuse que certains quartiers de Bruxelles.
L-Post. Quelle est l’évolution du volume des investissements locatifs ?
Malheureusement il n’y a pas de statistiques concernant les investissements locatifs. Mais on sait que plus d’un tiers des Belges a l’intention de faire un investissement locatif. En ce qui concerne la moyenne des investissements locatifs, nos clients font des achats entre 250.000 et 300.000 euros, ce sont souvent des appartements à Bruxelles ou un petit immeuble de rapport à Charleroi ou à Liège.
Actuellement, Masteos est présente à Bruxelles et Liège. On envisage de se développer dans toute la Wallonie, d’ici fin 2022-début 2023 et d’attaquer la Flandre courant 2023.
L-Post. Quelle est la carte d’identité de la société Masteos ?
On commence nos activités en Belgique. L’entreprise n’y est active que depuis six mois, mais elle a été constituée, il y a environ 3 ans et demi en France. Actuellement, Masteos est présente à Bruxelles et Liège. On envisage de se développer dans toute la Wallonie, d’ici fin 2022-début 2023 et d’attaquer la Flandre courant 2023 en commençant par les grandes villes. Masteos représente environ 400 collaborateurs (France, Belgique, Espagne) dont une douzaine en Belgique. On sera une vingtaine d’ici la fin de l’année en Belgique et on envisage un développement dans d’autres pays européens.
